Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду регламентується ст. 170 Податкового кодексу України

Головне управління ДПС у Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, опубліковано 19 березня 2026 о 13:23 Розділ: Новини

Головне управління ДПС у Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі нагадує, що податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар. Зазначене не стосується об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), а саме: земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю. Така вимога закріплена у п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 ПКУ.

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 ПКУ.

При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року № 1253 (далі – Методика № 1253).

Пунктом 3 Методики № 1253, зокрема, встановлено, що мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомого майна, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно.

Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в ст. 167 ПКУ (п.п. 168.1.1 п 168.1 ст. 168 ПКУ).

Доходи, зазначені у п.п. 170.1.1 – 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 ПКУ, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст.167 ПКУ (п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 ПКУ).

Фізичні особи – підприємці – платники єдиного податку звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на доходи фізичних осіб у частині доходів (об’єкта оподаткування), що отримані в результаті господарської діяльності платника єдиного податку першої – четвертої групи (фізичної особи) та оподатковані згідно з главою 1 розд. XIV ПКУ (п.п. 2 п. 297.1 ст. 297 ПКУ) .

Платник єдиного податку виконує передбачені ПКУ функції податкового агента у разі нарахування (виплати, надання) оподатковуваних податком на доходи фізичних осіб доходів на користь фізичної особи, яка перебуває з ним у трудових або цивільно-правових відносинах (п. 297.3 ст. 293 ПКУ).

Доходом фізичної особи – підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 ПКУ (п.п. 1 п. 292.1 ст. 292 ПКУ).

Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акту приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (п. 292.6 ст. 292 ПКУ).

Господарська діяльність – це діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (п.п. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Отже, дохід фізичної особи – підприємця – платника єдиного податку від надання в оренду нерухомого майна, отриманий у межах господарської діяльності, не оподатковується за правилами, встановленими розд. IV ПКУ, для платників податків фізичних осіб, тому така особа – платник єдиного податку не зобов’язана визначати мінімальну суму орендного платежу згідно з Методикою № 1253.

Сума орендного платежу, отримана платником єдиного податку у межах господарської діяльності визначається виходячи з розміру орендної плати, визначеної за погодженням сторін у договорі оренди та включається до доходу фізичної особи – підприємця – платника єдиного податку.

Водночас, за власним бажанням платник єдиного податку при визначені розміру орендної плати може застосовувати Методику № 1253.

Детальніше: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=44224.